房屋买卖合同纠纷 一审判决胜诉 追回当事人50余万房价款

2021-07-29来源:梁玉蓉律师浏览:383

  湖北省武汉市黄陂区人民法院

  民事判决书

  (2019)鄂0116民初6100号

  原告:冯XX,男,1988年12月14日出生,汉族,湖北省荆门市人,户籍所在地:湖北省荆门市东宝区。

  委托诉讼代理人:张X、梁XX,湖北XX律师(特别授权)。

  被告:姚XX,男,1988年2月20日出生,汉族,武汉市新洲区人,住武汉市新洲区。

  委托诉讼代理人:彭XX,湖北XX律师(一般授权)。

  被告:肖X,女,1989年10月21日出生,汉族,湖北省汉川市人,住湖北省汉川市。

  委托诉讼代理人:姚XX,系被告肖X之夫(特别授权)。

  被告:武汉XX公司,住所地:武汉市黄陂区盘龙城经济开发区下集村还建小区B7-5-6号。

  负责人:王XX,该分公司经理。

  委托诉讼代理人:邓XX,湖北XX律师(特别授权)。

  第三人:孙XX,男,1976年9月25日出生,汉族,江苏省高邮市人,住江苏省高邮市。

  原告冯XX诉被告姚XX、肖X、武汉XX公司(以下简称XX公司)、第三人孙XX房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年10月17日立案受理后,依法适用普通程序,组成由审判员李XX担任审判长,人民陪审员卢继凯、韩X参加的合议庭,于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告冯XX及其委托诉讼代理人张X、梁XX,被告姚XX及其委托诉讼代理人彭XX,被告XX公司的委托诉讼代理人邓XX均到庭参加了诉讼。第三人孙XX经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告冯XX向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与三被告之间的《存量房买卖居间合同》;2、判令被告姚XX、肖X向原告返还购房款502000元;3、判令被告姚XX、肖X向原告赔偿违约金257600元;4、判令被告姚XX、肖X向原告返还中介费25760元;5、判令被告姚XX、肖X向原告支付律师费15000元;6、判令被告XX公司向原告返还贷款手续费15230元;7本案诉讼费由三被告承担。

  事实与理由:2018年2月6日,原告与三被告签订《存量房买卖居间合同》,合同第八条约定:如果甲方需要办理提前还贷续楼的,在签订本合同的3个工作日内,甲方开始预约待售房屋的提前还贷事宜……。截至到目前,被告姚XX、肖X仍未履行提前还贷续楼的义务。是此,原告为了维护自身合法权益,特诉至法院要求判如所请。

  被告姚XX、肖X辩称:1、案涉房屋在签订《存量房买卖居间合同》之前已经卖给第三人孙XX,房屋处于交易状态,合同尚未解除合同;2、我方委托中介签订了委托合同,虽然办理了公证,但是我们的本意是委托中介人郭X办理与孙XX的房屋买卖手续,不是委托郭X去将房屋再出卖给他人;3、郭X明知我们与第三人孙XX正在交易房屋,又以我们的名义与原告签订房屋买卖合同。第三人孙XX在未授权的情况下,与原告办理的一系列房屋买卖手续与我方无关,正好证明案外人郭X与第三人孙XX串通倒卖他人房屋的事实;4、虽然原告将购房款打到了我方账号上,但该账号已被第三人孙XX控制,购房款实际上全部由其所得。综上,请求法院驳回原告对被告姚XX、肖X的起诉,应由第三人孙XX承担责任。

  被告XX公司辩称:我公司因员工流动较大,是否收取了原告的贷款手续费15230元以其提交的证据为准,请求法院核实后依法判决。

  第三人孙XX述称:(缺席)。

  第三人孙XX在法定期间未向本院提交答辩意见,亦未提交任何证据。

  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:

  2017年12月8日,被告姚XX、肖X(甲方)与第三人孙XX(乙方)、案外人武汉XX公司(丙方,以下简称XX公司)签订《存量房居间(买卖)合同》一份,合同约定:甲方将坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道33号恒大名都24栋3单XX的房产出售给乙方,建筑面积114.78平方米,房屋转让价款XXX元。同时,当事人在合同中还约定了付款方式、房产过户及违约责任等其他权利义务内容。2017年12月13日,被告姚XX、肖X向案外人郭X出具《委托书》一份,将协助买方办理涉案房屋的网签手续、过户登记及银行按揭贷款手续等相关事宜均委托给郭X办理,委托时间一年,且双方到武汉市黄陂区公证处办理了公证委托。

  2018年2月6日,案外人郭X作为被告姚XX、肖X(甲方)的代理人与原告冯XX(乙方)、被告XX公司(丙方)签订《存量房买卖居间合同》一份,合同约定:甲方同意将坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道33号恒大名都24栋3单XX的房产出售给乙方,建筑面积114.78平方米,房屋成交价款XXX元;乙方于过户当日,在见到已是乙方名下的不动产证收件单后支付首付款308000元,尾款880000元由乙方办理按揭贷款进行支付,中介费25760元由乙方承担。如因甲方或乙方原因未能完成交易手续的,由违约方承担全部中介服务费,如守约方已经支付中介服务费的,应径直向违约方主张赔偿;贷款服务费(代办、评估、抵押、担保费用等)合计15230元由乙方承担,在乙方和银行签订贷款协议当日由丙方代收;如因不可抗力或其他法定原因致使合同不能履行的,甲、乙、丙三方经协商可解除合同,并互不承担违约责任;乙方承诺此次购房为家庭首次购房,且银行个人记录良好,自行承担限购和限贷责任……。同时,第三人孙XX在该合同尾部签名。

  次日,被告姚XX、肖X(甲方)与第三人孙XX(乙方)、案外人XX公司(经纪方)又签订《补充协议》一份,协议约定:原合同内容约定,乙方以XXX元贷款形式购买涉案房屋,甲方有约580000元银行贷款由乙方垫资还款,双方协商等房屋满二年进行房屋过户手续;乙方支付600000元整给甲方(包含签订合同时支付的定金和交房保证金),甲方的580000元银行贷款月供由乙方每月支付;甲方于收到乙方支付的600000元尾款后将房屋交付给乙方,并进行物业交接……。同日,原告冯XX向被告XX公司交纳了25760元的中介费和15230元贷款服务费,二项合计40990元。

  上述合同及协议签订前后,原告冯XX和第三人孙XX陆续向被告姚XX、肖X支付了首付款600000元,其中原告冯XX支付了502000元。后由于原告冯XX的征信存在问题不能办理银行按揭贷款,遂未能购买涉案房屋。

  2019年9月,被告姚XX、肖X协同第三人孙XX又将涉案房屋出售给了案外人赵XX,并办理了房屋过户登记手续。现原告冯XX签订《存量房买卖居间合同》的目的已无法实现,其多次要求被告退还房款和相关费用均无果,故而引发本案诉讼。

  上述事实,有当事人身份证信息、《个人借款额度合同》、《债权转让合同》、银行系统截图、债权交割确认书、债权交割清单、情况说明等证据证实。

  本院认为:根据《民法总则》的相关规定:民事主体可以通过代理人实施民事法律行为;代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。本案中,被告姚XX、肖X与第三人孙XX签订《存量房居间(买卖)合同》之后,随即将涉案房屋的网签手续、过户登记等重要事项公正委托给案外人郭X办理,郭X在代理权限内取得相应的代理权。2018年2月6日,案外人郭X作为被告姚XX、肖X的代理人与原告冯XX签订《存量房买卖居间合同》的行为,显然超出了二被告委托代理权的授权范围,构成无权代理,故该时间段的《存量房买卖居间合同》属于效力待定合同。2018年2月7日,第三人孙XX又与被告姚XX、肖X签订了《补充协议》,协议中继续约定由孙XX购买涉案房屋,并垫资偿还姚XX的银行按揭贷款。根据当事人在庭审中的诉辩及质证意见,并结合第三人孙XX在《存量房买卖居间合同》中签字的行为可知,第三人孙XX此时主观上已经没有继续履行与被告姚XX、肖X签订的《存量房居间(买卖)合同》的真实意愿,而是意图将涉案房屋转卖给他人以尽快回笼购房资金。2018年5月26日,原告冯XX向被

  告姚XX账户转账支付二笔房款合计金额60000元,被告姚XX在知晓、受领的同时并未向第三人孙XX提出异议,后又将补办的工行卡(尾数为3675)交予第三人孙XX占有控制,据此可以认定被告姚XX、肖X对案外人郭X和第三人孙XX转卖涉案房屋的事实至迟在2018年5月26日后是知情并认可的,应视为对其二人的转卖行为进行了追认,发生有权代理的法律效果,故《存量房买卖居间合同》从效力待定合同转化为有效合同,并溯及成立之日起自始有效,对被告姚XX、肖X产生法律约束力,合同中约定的权利义务应由二被告承受。

  因涉案房屋现已卖给案外人赵XX并办理了房屋过户登记手续,《存量房买卖居间合同》属于事实上无法履行的合同,故原告冯XX要求解除该合同的诉讼请求,有事实和法律依据,本院予以支持,鉴于被告姚XX、肖X、XX公司于2019年12月24日均收到原告冯XX的诉状副本,且对合同解除未提出异议,故本院确认《存量房买卖居间合同》于2019年12月24日已解除。合同解除后,尚未履行的终止履行,合同双方应对已经履行的部分进行结算,故被告姚XX、肖X应向原告冯XX返还购房款502000元。至于被告姚XX、肖X与第三人孙XX之间,以及其三人与案外人赵XX之间因涉及“一房数卖”行为所产生的债权债务关系,则需另案处理,不宜在本案中一并解决。

  庭审中,原告冯XX未能提交其银行个人记录良好,且能够办理银行按揭贷款的有效证据,不能证明无法继续履行《存量房买卖居间合同》的原因可归则于被告姚XX、肖X的违约行为所致。故原告冯XX要求被告姚XX、肖X赔偿违约金257600元

  及返还中介费25760元诉讼主张不能得到法律支持。但被告XX公司应返还原告冯XX的贷款手续费15230元。因诉讼财产责任保险费800元系原告为主张本案合同债权而造成的损失,故本院对其要求被告承担此项费用的诉讼请求予以支持。另原告冯XX主张的律师费15000元,并非被告姚XX、肖X不履行《存量房买卖居间合同》必然导致的损失,不属于原告可主张的违约损害赔偿范围,故本院不予支持。

  第三人孙XX经本院合法传唤未到庭参加诉讼,视为其放弃了抗辩和举证权利,不影响本案的审理。据此,经合议庭评议,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定,判决如下:

  一、原告冯XX与被告姚XX、肖X、武汉XX公司签订的《存量房买卖居间合同》于2019年12月24日已解除;

  二、被告姚XX、肖X于本判决书生效之日起五日内,向原告冯XX返还购房款502000元;

  三、被告武汉XX公司于本判决书生效之日起五日内,向原告冯XX返还贷款手续费15230元;

  四、被告姚XX、肖X于本判决书生效之日起五日内,向原告冯XX给付保险费800元;

  五、驳回原告冯XX的其他诉讼请求;

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照

  《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费19214元,由姚XX、肖X、武汉XX公司共同负担16536元、冯XX负担2678元;保全费4502元由姚XX、肖X负担。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

  审 判 长  李XX

  人民陪审员  卢继凯

  人民陪审员  韩 建

  二〇二〇年十二月十八日

  书 记 员  谈 力