房屋买卖中发现房屋居住人之前发生意外,造成违约成功为当事人争取违约金

2021-07-29来源:于雪莲律师浏览:387

  律师观点分析

  原告黄某、李某向本院提出诉讼请求:1、判令被告赔偿原告购买上海市静安区平顺路XXX号XXX室房屋损失226,100元;2、判令被告赔偿原告精神损害抚慰金200,000元。

  事实与理由如下:

  原、被告于2019年7月19日签订《上海市房屋买卖合同》,由原告出资1,892,500元购买被告所有的位于上海市静安区平顺路XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)。2019年9月25日办理了交房手续。办理手续当日,原告听邻居说涉案房屋里面死过人。后调查得知,2012年1月20日原房东陆某某的配偶孙某在房屋内上吊自杀,2016年被告以远低于市场价的1,280,000元从陆某某处购买涉案房屋。原告于2017年7月8日领取结婚证,购买该房屋的目的是用做婚房,购买前多次与被告确认该房屋是否发生过意外事件,被告均表示否认。被告明知涉案房屋存在非正常死亡事件,仍故意隐瞒真相将有问题的房屋出售给两原告,构成违约。

  同时,两原告得知真相后,精神上受到重大打击。两原告经济情况不好,购房系举全家之力为之,是人生一件大事。结果购买的房屋存在重大瑕疵,令两原告日夜不安。两原告与被告联系要求解决,被告却避而不见,反而将收到的房款以及名下财产进行转移,用其儿子的名义购房后居住,给两原告追究责任制造障碍。选中涉案房屋系黄某母亲的意见,现黄某母亲因此内疚自责,导致身体一直不好,黄某作为儿子在精神上又承受了更多的压力,遭受了精神损害。故原告诉至法院,请求法院判如所请。

  被告陈某庭前来信辩称,不同意两原告诉讼请求。陈某已经80多岁了,子女都在澳大利亚,卖房是为了给后代去澳大利亚读书,自己平时全靠街道、里委派人照看。陈某表示,对涉案房屋内有人自杀的事实无异议,其知晓此事,但其认为死人是前任房东家里的事,陈某家里没有死过人。两原告买房子的时候没有问过,中介也没有问过有没有死过人。陈某买进时是按照市场价买进,卖出也是按照市场价卖出。两原告的想法是封建迷信,陈某是无神论者,不觉得有什么影响。

  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

  2012年1月20日,案外人陆某某的妻子孙某在涉案房屋内自缢身亡。2016年8月12日,陈某通过买卖成为涉案房屋产权人,对涉案房屋内发生过非正常死亡事件知情。2017年7月8日,黄某、李某登记结婚。2019年7月19日,黄某、李某与陈某签订房屋买卖合同一份,由黄某、李某向陈某购买涉案房屋,房屋总价1,892,500元。2019年8月10日,涉案房屋登记至黄某、李某名下。在双方进行交易的过程中,陈某未主动披露涉案房屋中发生过非正常死亡事件。原告母亲作为代看房人,曾经询问过“房屋是否有不好的地方?有没有什么问题?是不是清爽的?”且告知过陈某房子用于儿子结婚,陈某均回答“房子没有问题,很清爽的”。

  另查,2019年10月,黄某、李某曾在本院提起诉讼,要求撤销与陈某所签房屋买卖合同,后因申请法院采取保全措施后发现陈某名下多个账户内仅有1,000余元,无法承担退款责任,故申请撤诉。

  审理中,经当事人申请,本院委托上海申富房地产估价有限公司对涉案房屋在价值时点因2012年非正常死亡事件遭受的价值贬损进行评估。经评估,涉案房屋在价值时点的正常市场价值是1,932,900元,因2012年非正常死亡事件导致的房屋贬值金额为226,100元。评估费为10,000元。

  本案存在以下争议焦点:

  一、陈某的行为是否构成违约

  本院认为,当事人应当秉承诚实信用原则履行合同义务,按照约定的质量标准交付标的物,没有明确约定的,按照通常标准和符合合同目的的标准履行,违反该义务的,构成违约,对买受人承担违约责任。质量瑕疵可分为价值瑕疵与效用瑕疵。房屋内发生非正常死亡事件,虽对房屋的外观、功能等并无影响,但会令一般人感到恐惧、忌讳、焦虑等,对购房人的购房意愿发生作用,进而改变供求关系,从而客观上影响到房屋的市场价值。该价值变化并非封建迷信,属于客观事实,非购房人的主观思想所能改变。因此,本院认定,足以在市场交易过程中对交易价格发生重大影响的非正常死亡事件属于标的物的质量瑕疵,对陈某关于封建迷信的抗辩意见不予采纳。现经评估,涉案房屋因非正常死亡事件发生较大价值贬损,故陈某的行为构成违约,应当依法赔偿相应损失。根据评估报告显示的数据,本院认定涉案房屋在价值时点的市场价值为1,706,800元,与双方约定的房屋总价偏离185,700元,因此陈某应当赔偿黄某、李某违约损失185,700元。

  二、违约赔偿与精神损害赔偿是否可以同时主张

  至于黄某、李某主张的精神损害抚慰金,其请求权基础为侵权,根据侵权行为发生时的法律,该请求权与违约责任请求权应当择一行使,不可并行。但民法典实施后,已经改变原有规定,违约行为如果同时损害了对方人格权并造成严重精神损害的,受损害方请求相对方承担违约责任,不影响受损害方请求精神损害赔偿。从民法典的规定来看,新的规定更有利于保护民事主体合法权益,故根据相关规定,本案中可适用民法典第九百九十六条的规定,违约赔偿与精神损害赔偿可同时主张,但能否支持要视案件情况是否符合侵权责任的有关规定。

  三、黄某、李某关于精神损害的主张可否得到支持

  根据侵权责任的有关规定,主张加害方支付精神损害抚慰金的,以侵权行为造成受害方遭受严重的精神损害为前提。本案中,黄某、李某,以购买涉案房屋作为婚房、黄某之母精神遭受打击等作为精神损害的事实依据。然,本院经审理发现,黄某、李某早已于2017年登记结婚,购房目的与“婚房”不符,亦未证明涉案房屋有用于举行结婚典礼等特殊用途,故黄某、李某的该项主张,因缺乏事实依据,未充分证明其遭受了严重的精神损害,本院不予支持。

  综上所述,陈某存在违约行为,应当依法承担违约责任,黄某、李某关于精神损害赔偿的主张依据不足,本院不予支持。陈某经传票传唤,无正当理由未到庭应诉,本院依法缺席判决。据此,依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条、1999年《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第一款第(一)项、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百五十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国民法典》第九百九十六条、2010年《中华人民共和国侵权责任法》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

  一、被告陈某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄某、李某违约损失185,700元;

  二、对原告黄某、李某的其余诉讼请求不予支持。